房貸新政對還貸計劃的影響逐漸顯現。月供產生變化後，制定合理的還貸計劃，對於提升家庭整體生活水平有著很大的裨益。
自去年以來，央行連續下調貸款利率以及出台的各項貸款新政策無疑為購房者提供了支持，春節剛過，不少貸款人已經可以享受到7折的房貸利率，面對每個月可以節省下的固定支出，如何制定一項合理的還貸計劃，從而提升家庭整體生活水平，不妨讓工行的理財專家來為你支幾招。
理性看待提前還貸
從歷年情況來看，由於借款人手頭資金相對寬裕，每年歲末年初都是各銀行住房按揭提前還貸高峰期，但是去年以來央行連續下調貸款利率，使得房貸借款人在提前還貸問題上還是表現得相當理性。
其實，提前還貸並非人人都適用，需要具備一定的條件：其一，手頭要有一筆現成的閒置資金。所謂閒置資金，是指這筆資金處於不產生投資收益或者收益率很低的狀態，如果目前手頭資金正在進行有效的投資運作，且獲得的收益率又高於住房貸款利率，那麼完全可以投資收益來抵消房貸利息支出，而不必急於提前還掉銀行貸款。由於銀行一般要求提前償還的貸款金額不能少於原貸款合同規定的月還款額的5至6倍，因此，手頭的閒置資金應達到一定的水平。其二，提前還貸成本支出不可高於通過提前還貸所減少的利息支出。在某些情況下，提前還貸是要付出成本的。比如，合同履行未滿一年時進行提前還貸，銀行將按一定比例收取違約金。如果提前還貸成本支出高於通過提前還貸所減少的利息支出，顯然是得不償失的。另外，對於某些收入變化較大的借款人，在選擇提前還貸時，還得兼顧家庭的意外開支和未來開支，比如孩子的入學、就醫、保險等等，即使未來無重大開支計劃，從家庭理財規劃的角度考慮，一般也至少應保留半年的家庭年收入以備不時之需。
巧用公積金沖還貸
對於使用公積金沖還貸的購房者來說，在安排貸款計劃時，首先計算每月的公積金賬戶的金額。目前，公積金沖還貸主要有兩種方式：一種是一次性還款法，即用提取的住房公積金餘額一次性歸還貸款餘額後，借款人按照提取還貸後的剩餘貸款本金和剩餘還款期限， 重新計算的月還款額繼續按月還款的辦法，提取金額不超過劃款時住房公積金貸款和商業性住房貸款的貸款本金餘額及利息之和；第二種是停還若干月法，即用提取的住房公積金餘額一次性歸還貸款餘額後，根據提取的公積金餘額與當前月還款額的倍數取整後，停還相應月數的辦法，停還月數不得超過12個月。停還結束後借款人須繼續按月還款。提取金額不超過劃款時住房公積金貸款和商業性住房貸款的貸款本金餘額及利息之和。
相對來說，年沖貸款的方式能減少利息的支出，但是月沖貸款能使得兩人的經濟壓力減少。其次，在每月基本的薪金收入中，加入貸款金額的考量，以能承受負擔的還貸金額來推算還款期限和貸款金額。在當前全球金融危機的環境下，減少負債比率，加大現金的儲備都是很必要的。
關注細節還貸更省錢
由於房貸利率調整以後，貸款人的月供款會有所變化，工行的理財專家建議，由於住房貸款每月還款金額的計算比較複雜，個人很難計算出精確的還款金額，而一旦銀行扣款時，還款賬戶中的金額不足，就會在自己的信用記錄中留下「污點」。因此在打印出新的還款計劃之前，你最好還是按照之前的還款金額償還，這樣銀行會在扣款後，將剩餘的資金留在還款賬戶中。
此外，還可以關注一下各銀行推出的個人房貸優惠活動，說不定還有意外的驚喜。如工行上海市分行的「以禮相貸」和「幸福相隨」活動，前者是針對房貸新客戶，只要在活動期間成功向工行申辦個人住房貸款，貸款發放後可按每1元商業貸款積1分信用卡積分的標準獲得一次性獎勵，計入專屬幸福貸款貸記卡中。「幸福相隨」則向存量客戶配套發行幸福貸款貸記卡，除可獲得3萬新開卡積分獎勵外，還可按商業性貸款正常還款的利息每1元1分的標準獲得信用卡積分獎勵。所有積分均可參與牡丹信用卡的積分換禮活動。 |
